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민사

부동산·집합건물

민사소송건설분쟁

부동산

부동산과 관련된 법적 분쟁은 우리 생활에 매우 밀접하게 관련이 되어 있을 뿐만 아니라 그 범위도 매우 넓고 다양합니다. 대부분의 민사소송은 부동산 분쟁으로부터 발생합니다.
법률사무소 송헌은 부동산 분야에서 발생할 수 있는 문제점들을 파악하고 특성에 맞추어 종합적이고 체계적인 법률 서비스를 제공하고 있습니다.

계약금/매매계약 관련 분쟁

부동산과 관련된 매매계약은 매우 큰 금전이 오가는 것으로 손해 역시 막심할 수 있어 법적인 분쟁이 발생하는 경우 빠르고 신속하면서도 확실한 대응이 필요합니다.
가계약금지급 후 매수인이 매매계약의 효력을 주장하면서 이전등기를 청구하는 경우, 매매계약 체결 후 상대방이 일방적으로 계약의 해제를 주장하는 경우, 중도금까지 지급되었음에도 불구하고 매수인이 잔금지급을 지체하거나 매도인이 매매목적물을 이중양도하는 경우 등 계약의 체결시점부터 계약상 의무가 이행되는 때까지 크고 작은 다양한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

임대차/주택·상가임대차/권리금 분쟁
임차인의 차임미지급과 그에 따른 계약해제 및 임차목적물의 인도청구, 임대인의 임차보증금 반환의 이행지체, 묵시적 계약갱신 효력, 임대인의 권리금회수방해행위와 그에 대한 임차인의 손해배상청구, 경매 시 임차인의 우선변제권 등 임대차계약은 그 분쟁의 형태는 매우 다양합니다.
임대목적물인 부동산은 임대인에게는 중요한 재산으로서, 임차인에게는 주거 또는 영업 공간으로서 매우 중요한 의미를 가지므로 임대차계약과 관련된 분쟁은 조속한 해결이 필요한 성격을 가지고 있습니다.
명도소송
소유자가 아닌 제3자가 부동산을 점유할 수 있는 권원이 없음에도 불구하고 해당 부동산을 계속점유하는 경우 소유자는 상대방에 대해 명도를 구하는 소를 제기해야 합니다. 임차인이 월 차임을 지급하지 않거나 계약기간 만료 후에도 부동산을 계속해서 점유하고 있는 경우와 같이 앞서 본 분쟁의 여러 태양 중 하나로 나타날 수 있고, 부동산 경매의 낙찰자와 경매의 대상이 된 부동산의 임차인 또는 유치권자 사이에서도 문제될 수 있습니다.
취득시효
통상 지방의 경우 미등기 된 건축물이 다수 존재하고, 지적현황이 불분명한 경우도 많으며, 또한 오랜 기간 동안 거주한 것을 이유로 자신의 소유권을 주장하는 등 취득시효와 관련된 분쟁이 다수 발생합니다. 취득시효와 관련하여 주로 고려할 사항은 아래의 도표와 같습니다.
기타소송
그 외에도 공유물분할청구, 주위토지통행권 확인, 분양권 전매, 소유권과 관련된 분쟁 등 매우 다양한 부동산 관련 법적분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다.

집합건물

집합건물의 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)의 규제를 받으나, 해당 법률이 자세한 부분까지는 규정되어 있지 아니하여 분쟁이 다수 발생하고 있습니다. 또한, 소규모 상가 등의 경우 제대로 된 규약을 갖추지 못하거나, 대규모 상가의 경우 구분소유자가 다수여서 제대로 된 관리가 되지 않는 경우가 많습니다. 분쟁을 방지하기 위하여는 관리단 구성, 관리인 선임, 관리규약의 설정 등에 대하여 전문가의 조언을 받아 처리하는 것이 좋습니다.

집합건물이란
하나의 물건에 대해서는 하나의 소유권이 성립하는 일물일권주의에 따라 1동의 건물에는 하나의 소유권이 인정되어야 하나, 이에 대한 예외로 집합건물법에서는 1동의 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있는 때에는 그 부분에 대해서 개별적인 소유권(구분소유권)을 인정하고 있습니다. 다만, 건물이 구분소유권의 목적이 될 수 있는 객관적 요건을 갖추고 있더라도 그 건물을 구분 소유권의 객체로 하려는 의사표시(구분행위)가 있어야 집합건물이 됩니다. 이에 따라 일반적으로 집합건물이란 객관적인 요건을 갖춘 후 집합건물대장에 등록되고, 부동산등기부에 집합건물로 등기된 건물을 말합니다. 연립주택, 아파트, 상가, 오피스텔 등이 이에 해당합니다(연립주택, 아파트 등의 경우 일정 세대 이상이면 공동주택관리법의 적용을 받습니다).
관리단
관리단은 구분소유관계가 성립되어 건물에 대한 공동관리의 필요가 생긴 때에 별다른 설립절차 없이 당연히 설립됩니다. 관리단의 구성원은 구분소유자이며, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단 으로서의 역할을 수행할 수 있습니다. 관리단은 정기 또는 수시로 관리단 집회를 열어 집합건물의 공동관리에 관한 사항을 구분소유자들에게 보고하고, 관리규약을 개정하는 등 관리에 관한 사항을 의결합니다.
관리인
집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인 선임을 의무화 하고 있습니다. 관리인은 내부적으로는 집합건물의 공용부분을 보존하거나 관리하고, 그 비용을 징수하는 업무를 수행하며, 외부적으로는 관리단을 대표하며, 관리단집회의 결의(규약의 정함이 있는 경우 관리위원회의 결의)에 의하여 선임됩니다.
집합건물 관련 분쟁
집합건물은 한 동의 건물에 여러 명의 소유자들이 각자의 전유부분에 관한 소유권을 보유하면서 동시에 공유부분(복도,옥상,공용화장실)에 대한 권리도 가지고 있습니다. 그러다 보니 각 구분소유자들의 소유권이 부딪히게 되거나 제한받는 경우가 발생할 수 있어 다수의 분쟁이 다양한 형태로 발생하게 됩니다(관리단 구성과 적법요건에 대한 분쟁, 관리단 집회결의에 대한 분쟁, 공용부분변경에 대한 분쟁 등). 반면 집합건물 법은 세부적으로 자세한 부분까지 규율하고 있지 않아 대다수의 분쟁들이 판례 등에 의해서 해결되는 경향이 있습니다. 따라서 집합건물에 관하여 법적 분쟁이 발생할 시에는 무엇보다 법률전문가의 도움을 받으시는 것이 중요합니다.

“법률사무소 송헌은 다수의 축적된 사례를 통하여 집합건물 관련 분쟁에 있어 최선의 해결책을 제시합니다.”

부동산·집합건물관련 성공사례

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[ 부동산·집합건물 ] [부동산 집합건물] 집합건물 임시관리인 선임 청구 성공사례 2020. 10. 28


법률사무소 송헌의 성공사례 입니다.

해당 집합건물은 4년전 관리인(집합건물의 구분소유자 대표)이 선임되었고, 임기는 2년이었으나, 그 이후 관리인이 집회에서 새로운 관리인을 선임하지 아니하고,임기가 만료했음에도 불구하고 자신이 계속하여 관리인의 권한을 행사하고 있었습니다.

해당 관리인은 전체 지분의 과반수 이상 지분을 가지고 있어서, 다른 구분소유자들이총회를 열어 새로운 관리인을 선임하기도 불가능한 상황이었습니다(집합건물의 총회 의결은 구분소유자 수 과반수와 지분의 과반수 득표를 동시에 만족하여야 합니다).


 

해당 건물의 구분소유자들은 위 관리인을 해임해달라는 소송을 진행 중이었으나,

대법원은 임기가 만료한 관리인은 새로운 관리인이 선임 될때까지 관리인 권한을 행사할 수 있으나,관리인의 지위가 아니므로 해임청구는 부적법하다는 입장이므로, 해당 소송은 기각될 것이 분명한 상황이었습니다.

이러한 상황에서 기존 관리인을 관리업무에서 손을 떼게 하려면(집회 결의가 불가능한 상황), 관리인 해임은 불가능하고,직무집행정지 가처분 또는 임시관리인 선임 청구가 가능할 뿐입니다.


 

하급심 법원의 경우 직무집행정지 가처분의 경우 그로 인하여 선임되는 임시관리인은 상무만 집행가능(일반적인 업무만 가능)하므로, 이러한 경우 임시관리인 선임청구(이 경우 임시관리인은 모든 업무 가능)가 더 적절한 조치로 보인다는 입장도 있는 반면,

임시관리인 선임 신청을 하는 경우, 법원에서 관리인을 선임하기 부담스러워 적절한 이유가 없으면 기각하는 입장도 있습니다.

이에 법률사무소 송헌은 해당 집합건물의 현 상황을 파악하여, 이에 대하여 임시관리인 선임 신청을 제기하여, 법원에서 해당 집합건물의 임시관리인으로 법원에서 선임한 관리인을 임명하라는 결정을 받아내었습니다. 이에 따라, 기존 관리인은 더 이상 관리업무를 행하지 못하고, 법원에서 선임한 관리인이 해당 집합건물을 관리하게 되었습니다.



 

 

집합건물의 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 규정이 미비하고, 실제로 많은 분쟁이 있음에도 이를 해결하기가 어려운 까다로운 영역입니다.

법률사무소 송헌은 경기도 집합건물 상담위원, 경기도 집합건물 관리지원단 위원, 부동산 전문 변호사, 수익형 호텔 관련 다수 소송을 담당한 변호사 등 전문인력이 포진되어, 집합건물에 있어 전문적인 해결 방안을 제시하고 있습니다.



[ 부동산·집합건물 ] 구분소유적 공유관계 해지 청구 사건, 방어성공 사례 2020. 08. 21

의뢰인들은 토지 공유자들로서 다른 공유자로부터 구분소유적 공유관계 해지를 원인으로 소유권이전등기 청구의 소를 제기 당하였습니다.

 

의뢰인은 저희 법률사무소 송헌을 선임해 주셨고,

 

저희 법률사무소 송헌은 상대방이 공유자가 될 당시에도 구분소유적 공유관계에 있지도 않았고 가사 처음에는 구분소유적 공유관계에 있었다 하더라도 공유지분을 승계 취득한 의뢰인들에게까지 승계되지는 않았다는 취지로 적극 항변하였습니다.

 

결국, 법원은 저희의 위 2가지 주장을 모두 받아들여 원고인 상대방의 청구를 기각하였습니다.

 

  


 

[ 부동산·집합건물 ] [부동산 - 상호명의신탁해지] 공유물분할 청구 소송에서 상호명의신탁 해지에 따른 소유권 이전등기 승소사례 2020. 07. 23

법률사무소 송헌의 성공사례 입니다.

 

 

원고는 여주시 임야에 대하여 3인이 공유권자로 소유하고 있었는데, 원고는 그 토지중 특정부분을 자신의 소유로 분할하기를

 

원하였습니다. 원고는1심에서 타 법률사무소를 통하여 공유물 분할 청구의 소를 제기하였으나, 1심 법원은 해당 토지를 경매한

 

후 경매대금을 원고와 피고들이 나누어 가지라는 판결을 하였습니다. 원고는 특정부분을 소유하기를 원하였는데, 토지 자체가

 

경매가 되어 토지 소유권을 상실할 위기에 처하게 되었습니다.


이에 법률사무소 송헌은 2심을 진행하면서, 상호명의신탁 해지에 따라 원고가 특정부분을 소유할 수 있도록, 소송의

 

청구취지 자체를 변경하여,2심에서 승소함으로써, 최종적으로원고는 토지를 경매하지 아니하고 자신이 원하는 부분을 분할하여

 

단독 소유할 수 있도록 되었습니다.

 



 

일반적으로 토지를 여러명이 지분으로 공유하고 있는 경우, 공유자 중 1인은 공유물분할 청구의 소를 제기할 수 있는데,

 

공유물분할 청구의 소는 공유권자 전원의 합의가 이루어지지 않는 경우, 거의 대부분 해당 토지를 경매하여 경매대금을

 

나누어 가지는 판결이 내려지게 됩니다.

  

그러나, 애초부터 공유자 전원이 특정 토지를 서로 구분하여 소유하되, 토지가 분할이 되지아니하여 지분으로 공유등기가

 

되는 경우, 공유자 전원이 구분 소유의 합의가 있었고, 서로 구분하여 소유하기로 한 토지 현황이 명백하다는 사실을 충분한

 

입증자료와 함께 "상호명의신탁 해지에 따른 소유권 이전등기"를 청구하는 경우, 원하는 토지를 단독으로 소유할 수 있게 됩니다.

 

  

위 사례에서, 항소심에서 청구취지를 변경하지 아니하였다면, 해당 토지는 경매절차로 넘어가서 원고는

 

소유권을 상실하고 경매대금만 받게 될 상황이었습니다.

 

  

법률사무소 송헌은 소송자료의 면밀한 검토와 법리해석을 통하여 1심의 청구를 변경함으로써, 최종적으로

 

원고가 원하는 결과를 얻을 수 있게 되었습니다.

 

동일한 사실관계라 하더라도, 법리구성에 따라 소송의 결과는 뒤바뀔 수 있습니다. 법률사무소 송헌은

 

8인의 변호사가 각자 전문분야를 취득하고, 특히 부동산의 경우 부동산 전문팀의 면밀한 검토로 의뢰인에게

 

최선의 결과를 제공하고 있습니다.

 

[ 부동산·집합건물 ] 근저당권말소 청구 승소 사례 2019. 01. 29

가족이 사망하여 토지 등 부동산 재산을 상속받는 경우 상속받은 부동산에 근저당권이 설정되어 있어 이에 대한 처분이나 재산권 행사에 어려움을 겪게 되는 경우 근저당권을말소시키기 위하여 근저당권 말소등기 청구의 소를 제기하여야 합니다.

 

본 사건의 경우 남편과 사별한 뒤 남편 명의로 되어 있는 집을 처분하려 하였으나 위 부동산에 대여금의 담보조로 근저당권이 설정되어 있어 이를 처분하지 못 하고 있는 상황이었습니다. 다만 실제로 남편은 근저당권설정자에게 실제로 금원을 대여한 적이 없음에도 근저당권이 설정된 것으로, 법률사무소 재인은 '주위적으로 근저당권의 피담보채무인 금전거래가 처음부터 존재하지 않았음을 주장하면서, 예비적으로는 만약 피담보채무가 존재하였다 하더라도 이는 소멸시효의 도과로 인하여 현재 피담보채무는 부존재함' 을 주장하여 근저당권말소 청구의 소에 대해 승소판결을 이끌어 내었습니다.

 




 

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