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민사

임대차

임대차란, 임차인이 목적물을 사용수익하고 이에 대해 차임을 지급하는 것을 약정하는 계약을 말합니다. 통상 전세계약이라 칭하는 계약도, 보증금을 일시에 지급하면 보증금의 이자가 차임의 역할을 하게 되므로, 임대차계약의 효력을 가집니다.

인도청구
임대기간이 만료되거나 계약이 해지된 경우, 임차인은 임차물을 반환하여야 합니다. 하지만 임차인이 이행하지 않는다면 임대인으로서는 임차물의 인도를 구하는 소를 제기하여 판결을 받은 다음 집행절차를 밟아야 합니다.
또한 임차인이 차임을 연체하는 경우(주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기) 임대차계약이 해지가 가능하며, 임차인이 계속하여 차임을 연체하는 경우 임차보증금이 소진되기 전에 빠른 조치를 취해야 합니다. 통상 임차물 인도소송은 최소 5~6개월이 소요 되므로, 임차보증금이 넉넉하지 않은 경우 빠른 조치가 필요합니다.
임차보증금
임대차가 종료된 경우, 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다. 다만 연체된 차임, 관리비 등 임차인의 채무를 공제한 잔액을 반환하면 되므로, 당사자들은 공제범위를 꼼꼼히 따져 보아야 하고 관련자료도 확보해 놓아야 합니다.
주택임대차
주택이 임차물이면 주택임대차보호법이 적용되어 다른 일반임대차에 비해 특별하게 취급되는 몇 가지 경우가 있습니다.
예를 들어 주민등록을 마치고 주택을 인도받아 점유하면 임차기간 중에 주택 소유자가 바뀌게 되더라도 임차인은 그에게도 임대차관계를 주장할 수 있습니다. 실무상 임차인의 점유 여부에 대해서 새로운 소유자와 임차인 사이에 다툼이 자주 발생합니다.
상가임대차 · 권리금

상가건물이 임차물이고 보증금액이 일정금액 이하인 경우 상가건물임대차보호법이 적용됩니다. 임차인은 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그러나 임대인은 차임이 연체되었거나 전대사실 등을 들어 갱신에 응하지 않을 수 있습니다.

한편 임차인은 임대차가 종료되는 경우 임차보증금을 반환받는 것 외에도 권리금을 회수할 수 있습니다. 그리고 임대인이 현저한 고액의 차임과 보증금을 요구하며 신규임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금회수를 방해하는 때에는 임대인에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 실무상 현저한 고액인지 여부가 쟁점이 되는 경우가 다수이므로 주변 거래사례 등 자료들을 미리 확보해 놓는 것이 중요합니다.

임대인도 차임이 지급되지 않았던 사정 등을 주장하여 손해배상책임에서 벗어날 수 있으므로 분쟁이 발생한 경우 법률전문가의 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

가계약

임대차의 경우도 가계약금을 지급하는 행위가 이루어지곤 합니다. 가계약 분쟁 대부분 의 경우 일방은 계약성립을 주장하고 상대방은 불성립을 주장하는 구조를 가집니다. 가계약금 지급 자체보다는 계약의 중요사항에 대한 의사의 합치여부가 계약성립의 판단기준이 되므로, 계약금, 보증금잔금, 이행일, 이행방법 등에 대한 당사들 간의 합치여부를 따져보아야 합니다.

또한 해약금 해제가 가능한지도 실무상 많은 분쟁이 있는데, 계약금 일부만 지급되는 가계약의 경우 특별한 사정이 없는 한 계약금계약이 성립되었다고 볼 수 없어 해약금 해제를 할 수 없음이 원칙임을 주의해야 합니다.

“법률사무소 송헌은 다수의 축적된 사례를 통하여 임대차 관련 분쟁에 있어 최선의 해결책을 제시합니다.”

임대차관련 성공사례

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[ 임대차 ] 임차보증금 반환 청구 사건, 승소사례 2020. 10. 21

의뢰인은 임차인으로서 임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태였습니다

 

법률사무소 송헌은 의뢰인을 대리하여 임차보증금반환을 청구하는 소를 제기하였고

 

법원은 의뢰인의 주장이 이유 있음이 명백하다고 보아 변론종결일에 곧바로 청구인용 판결을 선고하였습니다.

 

한편 임대차관련 소송에서는 주의할 점이 있습니다.

 

임차권등기가 경료되어야 임차인이 이미 가지고 있던 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않게 되는 것이므로 임대인이 보증금을 반환해 주지 않아 임차권등기를 하는 경우에는 임차권등기가 경료된 것을 확인한 다음 이사나 전출을 해야 한다는 것입니다.

 

법률사무소 송헌은 부동산, 민사, 형사, 가사, 학교폭력 등 다양한 분야에 대한변호사협회 인증 전문등록을 받은 변호사들로 구성된 수원 소재 로펌으로서 의뢰인의 이익을 위하여 최선의 결과를 이끌어 낼 수 있도록 8명의 구성변호사가 항상 최선의 노력을 다하고 있습니다.

 


 

 

[ 임대차 ] 임대차 보증금 반환 청구 소송 승소 2020. 03. 02


 

[ 임대차 ] 임대차 보증금 반환 청구 소송 승소 사례 2020. 03. 02



 

[ 임대차 ] 임대차 계약, 원고 전부 승소, 대리인에게 계약 당사자 지위 인정 2018. 10. 15

1. 사실관계

의뢰인(원고)은 이 사건 주택에 관하여 A의 형제이자 대리인인 피고와 임대차 계약을 체결하였습니다. 이 사건 임대차 계약 당시 이 사건 주택은 준공 전으로 소유권 보존등기가 이루어지지 않은 상태였습니다. 이후 이 사건 주택은 A의 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌습니다.

의뢰인이 보증금을 지급하고 입주한 이후, 이 사건 주택에 대하여는 1 순위 근저당권자인 금융기관의 신청에 따라 임의경매개시결정이 내려졌고, 이 사건 주택은 매각되어 의뢰인은 임대차 보증금 전부를 날리게 되었습니다.

 

2. 검토

의뢰인은 이에 누구를 상대로 무엇을 해야 하는지 근방의 여러 변호사 사무실에 찾아가 상담을 하러 갔지만, 임대차 계약서 등을 검토한 후 모두 부정적인 답변을 들었을 뿐이라 합니다. 의뢰인은 지인의 추천을 받아 마지막으로 실낱의 희망을 갖고 멀리 수원 변호사 법률사무소 재인에까지 방문하여 주셨습니다.      

처분문서인 임대차 계약서의 임대인이 A임을 부정할 수 없었고, A는 이미 아무런 재산이 없는 상태였으므로 표면적으로 회의적인 검토의견은 어찌보면 당연한 것이었습니다.

수원 민사 변호사 법률사무소 재인은 임대차 계약서, 등기부등본 등을 검토하고 의뢰인이 '그런데요 저는 계약은 그날 피고가 나와서 피고랑 했어요' 라고 하는 말의 의미를 주목, 의뢰인의 입장에서 의뢰인이 억울해 하는 이유가 무엇인지 법리적으로 어떻게 이를 풀어갈 수 있을지 면밀히 검토하였습니다.

법률사무소 재인은 등기부등본상 피고 명의의 근저당권 설정이 있는 것의 의미를 해석하고, 여러 경우의 수를 검토하여 대리인인 피고를 임대차 계약의 당사자로 보고, 계약의 체결 경위 등을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인지 판단할 수 있도록 재판 과정에서 입증자료들을 추가 끌어 낼 전략을 세워 소송에 임하였습니다 

 

3. 판결 (원고 전부 승소)

그 시작은 어려운 듯 보였으나 결국 법원은 원고의 주장을 모두 받아 들여,

이 사건 임대차 계약상 임대인은 명의자인 A가 아니라, 피고라고 보아 임대인으로서 임대차 보증금과 그 지연손해금을 모두 지급하라고 판결하였습니다.

 

의뢰인과 그 가족은 이로써 영영 되찾을 수 없을 것 같았던 임대차보증금을 다시 되찾을 수 있게 되어. 기나긴 마음 고생을 끝내고 삶의 기반을 다시 세울 수 있게 되었습니다.


 

 

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