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민사

임대차

임대차란, 임차인이 목적물을 사용수익하고 이에 대해 차임을 지급하는 것을 약정하는 계약을 말합니다. 통상 전세계약이라 칭하는 계약도, 보증금을 일시에 지급하면 보증금의 이자가 차임의 역할을 하게 되므로, 임대차계약의 효력을 가집니다.

인도청구
임대기간이 만료되거나 계약이 해지된 경우, 임차인은 임차물을 반환하여야 합니다. 하지만 임차인이 이행하지 않는다면 임대인으로서는 임차물의 인도를 구하는 소를 제기하여 판결을 받은 다음 집행절차를 밟아야 합니다.
또한 임차인이 차임을 연체하는 경우(주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기) 임대차계약이 해지가 가능하며, 임차인이 계속하여 차임을 연체하는 경우 임차보증금이 소진되기 전에 빠른 조치를 취해야 합니다. 통상 임차물 인도소송은 최소 5~6개월이 소요 되므로, 임차보증금이 넉넉하지 않은 경우 빠른 조치가 필요합니다.
임차보증금
임대차가 종료된 경우, 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다. 다만 연체된 차임, 관리비 등 임차인의 채무를 공제한 잔액을 반환하면 되므로, 당사자들은 공제범위를 꼼꼼히 따져 보아야 하고 관련자료도 확보해 놓아야 합니다.
주택임대차
주택이 임차물이면 주택임대차보호법이 적용되어 다른 일반임대차에 비해 특별하게 취급되는 몇 가지 경우가 있습니다.
예를 들어 주민등록을 마치고 주택을 인도받아 점유하면 임차기간 중에 주택 소유자가 바뀌게 되더라도 임차인은 그에게도 임대차관계를 주장할 수 있습니다. 실무상 임차인의 점유 여부에 대해서 새로운 소유자와 임차인 사이에 다툼이 자주 발생합니다.
상가임대차 · 권리금

상가건물이 임차물이고 보증금액이 일정금액 이하인 경우 상가건물임대차보호법이 적용됩니다. 임차인은 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그러나 임대인은 차임이 연체되었거나 전대사실 등을 들어 갱신에 응하지 않을 수 있습니다.

한편 임차인은 임대차가 종료되는 경우 임차보증금을 반환받는 것 외에도 권리금을 회수할 수 있습니다. 그리고 임대인이 현저한 고액의 차임과 보증금을 요구하며 신규임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금회수를 방해하는 때에는 임대인에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 실무상 현저한 고액인지 여부가 쟁점이 되는 경우가 다수이므로 주변 거래사례 등 자료들을 미리 확보해 놓는 것이 중요합니다.

임대인도 차임이 지급되지 않았던 사정 등을 주장하여 손해배상책임에서 벗어날 수 있으므로 분쟁이 발생한 경우 법률전문가의 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

가계약

임대차의 경우도 가계약금을 지급하는 행위가 이루어지곤 합니다. 가계약 분쟁 대부분 의 경우 일방은 계약성립을 주장하고 상대방은 불성립을 주장하는 구조를 가집니다. 가계약금 지급 자체보다는 계약의 중요사항에 대한 의사의 합치여부가 계약성립의 판단기준이 되므로, 계약금, 보증금잔금, 이행일, 이행방법 등에 대한 당사들 간의 합치여부를 따져보아야 합니다.

또한 해약금 해제가 가능한지도 실무상 많은 분쟁이 있는데, 계약금 일부만 지급되는 가계약의 경우 특별한 사정이 없는 한 계약금계약이 성립되었다고 볼 수 없어 해약금 해제를 할 수 없음이 원칙임을 주의해야 합니다.

“법률사무소 송헌은 다수의 축적된 사례를 통하여 임대차 관련 분쟁에 있어 최선의 해결책을 제시합니다.”

임대차관련 성공사례

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